CONDITIONS DE VENTE

  1. Liberté hypothécaire
    La vente est faite moyennant l’obligation, pour le vendeur, de rendre l’immeuble quitte et libre de toutes charges et inscriptions hypothécaires qui le grèveraient au profit d’un créancier quelconque, notamment en y employant le prix de vente.
  2. Propriété et jouissance
    Le transfert des quotités dans le terrain et de la propriété des constructions érigées a lieu à la signature de l’acte authentique, ensuite le transfert de la propriété des constructions à ériger s’opèrera au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation.L’occupation des lieux et la remise des clés ne pourra jamais être autorisée qu’après paiement intégral du prix de vente total, tant en principal qu’en supplément et accessoires.Sous réserve de paiement par l’acquéreur des factures lui adressées et non valablement contestées, l’acquéreur sera propriétaire des constructions à ériger au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction, le transfert des risques visés par les articles 1788 et 1789 du Code Civil ne s’opérant toutefois qu’à la réception provisoire des travaux aux parties privatives vendues.L’acquéreur supportera les taxes, impôts, charges et caetera, à partir de son entrée en jouissance.  La vente ne comprend pas les canalisations, appareils et compteurs qui appartiendraient à des régies, sociétés de distribution et caetera dont les frais d’installation dans les parties communes, de même que les compteurs privatifs affectés au bien vendu, ne sont pas inclus dans le prix convenu.  Les frais d’abonnement, d’installation et de raccordement privatifs pour le téléphone et la télédistribution sont à charge de l’acquéreur en sus du prix convenu.  Pour ces services, seuls les tubages adéquats sont installés par le vendeur.  L’acquéreur devra continuer en lieu et place du vendeur tous abonnements (redevances-garanties et consommations) aux eau, électricité, téléphone, télédistribution etc… et en payer les frais, consommations, redevances à partir de la réception provisoire des travaux.  De même, il acquittera, le cas échéant, les charges communes de copropriété à concurrence de ses quotités, dès la réception provisoire.
  3. Superficie
    La superficie du terrain n’est pas garantie, le plus ou le moins fut-il supérieur au vingtième fera profit ou perte pour l’acquéreur sans modification quant au prix.
  4. Etat
    L’immeuble est vendu et devra être délivré libre d’occupation, dans l’état repris au plan et cahier des charges sauf dérogation résultant des présentes et conventions dérogatoires.
  5. Assurances
    Le contrat d’assurance incendie est souscrit dans un premier temps, par le vendeur pour compte de la copropriété, l’acquéreur en acquittera les primes au titre de charges communes à concurrence de ses quotités à partir de la réception provisoire.Si l’acquéreur devait estimer que le capital couvert et/ou les garanties souscrites sont insuffisantes et qu’il désire prendre une couverture complémentaire, il devra la prendre conformément aux instructions du vendeur (en attendant la désignation du syndic et/ou d’un conseil de gérance) et auprès de la même compagnie, moyennant surprime à charge exclusive dudit acquéreur.
  6. Le vendeur déclare qu’à sa connaissance, les biens vendus ne sont affectés d’aucun vice caché.  En ce qui concerne les constructions, de convention expresse entre parties, celles-ci ont convenu que toute éventuelle action fondée sur des vices cachés autres que ceux rentrant dans la garantie décennale devra impérativement être introduite à peine de forclusion dans un délai d’un an à dater de la réception provisoire des parties privatives.
    Le vendeur demeure solidairement responsable avec l’architecte des vices rentrant dans la garantie décennale telle que régie par les articles 1792 et 2270 du Code Civil.  De convention expresse entre parties, le délai de garantie décennale prendra cours à la réception provisoire des parties privatives, celle-ci valant agréation des travaux exécutés.
  7. Prix
    € pour les constructions soumises au régime de la T.V.A. ;
    € pour la quote-part dans le terrain également soumis au régime de la T.V.A. ;
    Soit un prix total hors TVA et hors frais de                    euros.

7.1. Modalités de paiement

Le prix précité est payable de la manière suivante :

a) Une somme de             € en garantie correspondant à 5 % du prix total de la vente HTVA et hors frais, sera versée sur le compte BNP PARIBAS FORTIS – BIC GEBABEBB – IBAN : BE 76 270014884095 du Notaire Guillaume HAMBYE, dont quittance sous réserve d’encaissement.

b) A la signature de l’acte authentique qui constatera la présente vente le solde du prix de vente de la quote-part dans le terrain et le prix des constructions majoré de la T.V.A. sur base des tranches de travaux exécutés à cette date selon le planning ci-dessous.

c) Ce paiement ne pourra toutefois se faire qu’avec la production de l’attestation d’un architecte autorisé à exercer cette profession en Belgique qui constate le coût des ouvrages exécutés.  Une copie de cette attestation sera jointe à l’acte authentique pour les tranches à payer lors de la signature de celui-ci.

d) Après la signature de l’acte authentique, le paiement du solde du prix des constructions au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux.  Tous les paiements sont déterminés par le planning :

– fondations 15 %
– hourdis sur sous-sol15 %
– hourdis sur rez15 %
– hourdis sur appartement 15 %
– mise sous toit 10 %
– châssis et vitrage  5 %
– plafonnage & carrelage  5 %
– menuiserie intérieure  5 %
– électricité  5 %
– Mise à disposition de l’appartement  5 %

Mais avant toute prise de possession du bien vendu, l’exigibilité des tranches de paiement des travaux est déterminée uniquement par les travaux exécutés, de sorte que l’ordre des tranches peut être interverti.

Toute somme non payée à son échéance produira de plein droit et sans mise en demeure préalable un intérêt au taux légal majoré de  3 % l’an à calculer prorata temporis.

La T.V.A. est à compter en sus pour chaque tranche facturée et est simultanément à charge de l’acquéreur.

7.2. Retard de paiement

a) A défaut par l’acquéreur d’honorer les tranches de paiement reproduites ci-dessus, à majorer de la taxe sur la valeur ajoutée, dans les quinze jours de la demande de paiement, Seidys se réserve le droit, sur simple avis adressé à l’acquéreur par lettre recommandée

        • d’arrêter les travaux des parties privatives concernées et de prendre toutes mesures conservatoires utiles aux frais de l’acquéreur et sans préjudice de tous droits et actions ainsi que de toutes actions.
        • de majorer, de plein droit et sans mise en demeure,  toute facture exigible dont le montant n’est pas réglé à l’échéance des intérêts au taux annuel de douze pour cent (12%) depuis le jour de l’échéance jusqu’au jour du paiement, sans préjudice à tous autres recours, notamment l’inscription hypothécaire dont question ci-après.

b) Si l’acquéreur est une société, les gérants, administrateurs, représentants permanents et mandataires de ladite société seront tenus solidairement et indivisiblement de toutes les obligations contractées par la personne morale dont ils sont gérants, administrateurs, mandataires ou représentants.

c) A défaut de paiement des tranches prévues dans les délais requis, le vendeur se réserve la faculté de prendre inscription hypothécaire sur le bien vendu. A cette fin, l’acquéreur donnera mandat irrévocable dans l’acte authentique de vente, au vendeur pour, en cas de non-paiement, avoir la faculté de requérir inscription hypothécaire, à charge de l’acquéreur, pour sûreté du solde du prix en principal, trois années d’intérêts au taux de 12 % et d’une somme égale à 30 % du solde restant dû pour sûreté du paiement de la T.V.A. et du remboursement de tous frais de poursuite et d’exécution ou autres débours non privilégiés par la loi.

d) Nonobstant la faculté octroyée ci-dessus de requérir inscription hypothécaire, l’acquéreur pourra cependant affecter le bien objet des présentes au profit d’un créancier hypothécaire de son choix, de manière à financer en tout ou en partie la présente acquisition, à condition d’obtenir l’autorisation préalable du vendeur.  Cette autorisation est automatiquement acquise à l’acquéreur, si, et uniquement si, les deux conditions suivantes sont remplies expressément :

        • l’inscription hypothécaire prise sur le bien vendu n’excèdera pas, en principal (hors accessoires), 100 % du prix total toutes taxes comprises (quotités du terrain + T.V.A. + droits enregistrement et honoraires de Notaire) convenu dans la présente convention ;
        • dans l’acte de prêt ou dans une convention séparée signée par les parties et l’organisme prêteur, sera établie une délégation irrévocable du montant du prêt au profit du vendeur, payable au fur et à mesure que les fonds deviendront disponibles suivant le programme arrêté entre l’emprunteur et la société créancière, ce programme devant être conciliable avec le planning contractuel des paiements dont question ci-avant, ce programme prévoyant en outre que les fonds personnels de l’emprunteur seront utilisés pour le paiement des premières tranches, avant l’utilisation des fonds empruntés.

Pour garantir la partie restant due, à la signature de l’acte  authentique, du prix financé au moyen de fonds propres :

        • Soit le vendeur prendra inscription de son privilège, en vertu de l’article 27.1° de la loi hypothécaire – en garantie de la partie financée au moyen de fonds propres et non encore liquidée lors de la conclusion du contrat, tenant compte évidemment des dispositions spécifiques de la Loi Breyne en matière de paiement et dans ce cas, le vendeur s’engage alors irrévocablement à autoriser la mainlevée et la radiation de l’inscription du privilège dès que l’acquéreur justifie, au moyen de pièces probantes, la réalité du paiement. Les frais de mainlevée et de radiation sont à charge du vendeur.
        • Soit l’acquéreur remettra une garantie bancaire couvrant la partie du prix financée au moyen de fonds propres et restant due à la signature de l’acte authentique.La remise de cette garantie est une condition suspensive de la passation de l’acte authentique et doit intervenir dans un délai identique au délai accordé à l’acquéreur, notamment pour lui permettre d’obtenir son crédit hypothécaire.

Chaque paiement ne pourra cependant se faire qu’avec l’accord écrit de l’acquéreur/emprunteur, étant donné que l’éventuelle société prêteuse ne sera pas juge de la bonne exécution des conventions intervenues entre le vendeur et l’acquéreur et de l’opportunité des paiements à effectuer.

Pour toute inscription hypothécaire dérogeant à la double condition susmentionnée, l’accord exprès et préalable du vendeur est requis.

Par ailleurs, l’acquéreur s’interdit d’aliéner le bien acquis par lui  par acte entre vifs, sauf accord écrit et préalable du vendeur, avant le paiement intégral du prix de vente au vendeur.

Cet accord sera également nécessaire, sous peine de non-opposabilité au promoteur, pour tous contrats de location, promesses de location ou tous autres droits d’usage.

L’acquéreur s’interdit également d’hypothéquer le bien acquis, sauf accord écrit et préalable du vendeur, avant le paiement total du prix de vente.

Toute revente ou affectation hypothécaire faite en contravention avec ce qui précède, sera inopposable au vendeur, qui se réserve en outre dans ces hypothèques, le droit de faire prononcer en justice la résolution de la présente convention aux torts de l’acquéreur, sans préjudice à son droit à tous dommages et intérêts.

 XIII.  Réclamation en cours de chantier

Si l’acquéreur justifie à bon droit du non-paiement à son échéance de la tranche réclamée par l’inexécution fautive d’une des obligations constructives essentielles contractées aux présentes par le vendeur, ce dont il devra en notifier la motivation circonstanciée par lettre recommandée adressée au vendeur au plus tard dans les cinq jours calendrier à compter de la date de mise en demeure adressée à l’acquéreur par le vendeur, et pour autant que les désordres invoqués concernent les travaux exécutés dans les parties privatives vendues, le vendeur ne dispose pas de la faculté susmentionnée au point 7.2. de majorer forfaitairement la facture impayée de 10 % sauf s’il établit ou s’il s’avère que la réclamation de l’acquéreur n’est pas fondée.

Le vendeur pourra cependant, en tout état de cause, et à sa seule initiative, requérir l’inscription hypothécaire précitée, nonobstant ladite réclamation litigieuse.

Le vendeur pourra, en outre, suspendre l’exécution des travaux aux parties privatives vendues, en attendant que le différend soit tranché, comme dit ci-après.

A défaut pour l’acquéreur d’avoir introduit sa réclamation motivée dans le délai requis, elle sera déclarée irrecevable (sans préjudice des droits de l’acquéreur lors des réceptions provisoire et définitive) et l’exigibilité de la tranche réclamée ne pourra dès lors être postposée, les sanctions prévues restant d’application.

Pour autant que de besoin, il est précisé que le paiement des tranches réclamées n’emporte pas agrément automatique de l’acquéreur des parties de construction réalisées à cette date.  Seules les procédures de réceptions définies au point VII sont valables à cet égard.

L’acquéreur pourra, s’il l’estime nécessaire, se faire assister, en tout temps, de l’expert de son choix, à ses frais exclusifs.

 IX.  Arbitrage des réclamations intermédiaires

Les parties conviennent expressément dès à présent de désigner l’architecte, auteur du projet et chargé de la surveillance des travaux, comme arbitre unique statuant en première instance pour tout litige relatif aux travaux en cours de chantier exécutés par le vendeur.

Sur requête de la partie la plus diligente, adressée par lettre recommandée, l’architecte examinera le bien fondé des réclamations circonstanciées de l’acquéreur et pourra ordonner :

    • soit de remédier aux désordres constructifs incriminés et de fixer le montant proportionnel dont le paiement peut en conséquence être très momentanément différé, sans cependant que ce montant ne puisse excéder celui de la tranche réclamée.  Il fixera le délai dans lequel la réfection ordonnée doit être réalisée, de même que la date d’exigibilité du montant retenu ;
    • soit de rendre immédiatement exigible l’intégralité de la tranche réclamée par le vendeur, dans l’hypothèse où les problèmes éventuels constatés doivent être considérés comme mineurs et/ou si le non-paiement par l’acquéreur est considéré comme abusif.  Dans ces cas, les sanctions prévues aux présentes peuvent rester d’application, outre une majoration forfaitaire de 15 % à la seule initiative du vendeur.

En cas de désaccord de l’une des parties sur la décision de l’architecte ou à défaut pour l’architecte d’avoir statué dans les quinze jours ouvrables, à compter de la date d’expédition recommandée de la requête en arbitrage, sauf prorogation de délai demandée par l’architecte et acceptée par les parties concernées, le litige pourra être porté devant un Collège de trois experts indépendants statuant à titre définitif, pour la même mission que décrite ci-dessus, sans appel et à la majorité simple, sur requête de la partie la plus diligente.

Ce Collège sera composé comme suit : un expert est désigné par l’acquéreur, le deuxième par le vendeur et le troisième par les deux experts précités.  Le Collège devra entendre l’avis circonstancié de l’architecte.

Le Collège devra statuer dans le mois de la désignation de l’expert par l’acquéreur.

Les frais d’arbitrage et les honoraires des experts et de l’architecte sont à charge de la partie succombante.  Les provisions éventuelles à verser seront avancées pour moitié par l’acquéreur et pour moitié par le vendeur.